Sous-location : soyez prudent !

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La sous-location est le fait pour le titulaire d’un contrat de location de mettre partiellement ou entièrement à la disposition d’un tiers son logement avec une contrepartie financière. 

À contrario, dès lors que l’hébergement se fait à titre gratuit, il ne s’agit pas d’une sous-location mais d’un simple hébergement. Le locataire étant parfaitement en droit de recevoir librement les personnes de son choix.

Un locataire peut-il sous-louer son logement ?

En principe la sous-location est interdite

Si le logement constitue la résidence principale du locataire, la sous-location d’un logement qu’il soit vide ou meublé est interdite (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Cette interdiction est précisée dans la notice d’information annexée obligatoirement au contrat de location. Le locataire ne pourra donc pas sous-louer son logement sans l’accord écrit du bailleur.

Sauf accord écrit du bailleur

Le locataire devra obtenir une autorisation expresse de son propriétaire. Le propriétaire étant libre d’accorder ou de refuser cette autorisation sans avoir à justifier son refus.

Lorsque le propriétaire accepte le principe de la sous-location, il fixera le prix du loyer qui ne pourra en aucun cas dépasser celui de la location. Le propriétaire a alors tout intérêt à préciser que l’accord sera conditionné à l’accomplissement par le locataire des démarches indispensables à la mise en sous-location (déclaration à la Mairie, télédéclaration de la location ou encore acquittement de la taxe de séjour dans certaines villes).

La loi ELAN du 23/11/2018 arrêté du 30/01/2020  pose une exception à l’accord écrit du bailleur en cas de cohabitation intergénérationnelle. Le locataire sénior esseulé peut proposer à un jeune de mois de 30 ans une partie de son logement en contrepartie d’une contribution modeste. Le locataire devra alors en informer son bailleur et ce dernier ne pourra pas s’opposer à cette sous-location.

Quelle sanction en cas de sous-location sans accord du bailleur ?

Le locataire prend alors le risque d’une résiliation du bail à la demande du bailleur, voire une condamnation à des dommages et intérêts. Des sanctions pénales peuvent même être encourues.

A noter : Le locataire principal reste responsable des éventuels impayés ou dégradations du logement à l’égard du propriétaire

Quels risques pour le sous-locataire ?

Le sous-locataire ne bénéficie pas des protections légales fixées par les textes qui encadrent la location vide ou meublée. Il n’a aucune relation juridique directe avec le propriétaire et ne dispose donc d’aucun moyen d’action à son encontre. Son bail dépend directement du sort de celui du locataire principal. Par conséquent, si le locataire principal décide de mettre fin au bail ou si le bail est résilié par le propriétaire, le sous-locataire ne pourra pas rester. Il est donc très important pour le sous-locataire de veiller à préserver ses intérêts en signant un contrat de sous-location fixant les modalités de cette dernière.

Le principal risque résulte aussi d’une mauvaise foi du locataire principal qui ne paierait pas son loyer alors même que son sous locataire lui en assure le règlement. Si une procédure en résiliation de bail est alors engagée par le bailleur pour un motif de non-paiement, le sous locataire ne pourra pas opposer au bailleur ses versements au locataire en titre pour contrer l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans un article paru dans OUEST France le 16/02/2022 , une locataire qui sous-louait son appartement sur Airbnb a été condamnée mi-janvier, en appel, à verser 25 856 € au propriétaire du logement.
Le propriétaire a bien le droit de réclamer les sommes indûment perçues par la locataire qui n’avait pas été autorisée à sous-louer.
L’avocat spécialisé en droit immobilier souligne que le remboursement peut également être réclamé à la plateforme qui a publié l’annonce de la location illégale.
Une décision du tribunal judiciaire de Paris du 5 juin 2020 avait été rendue en ce sens.
Autre conséquence de ce jugement, le propriétaire a obtenu la résiliation du bail. La locataire a quitté le logement en 2019.

La sous-location peut donc être une solution lorsque le locataire s’absente ponctuellement.
À condition que le locataire obtienne l’autorisation écrite de son bailleur et respecte les termes du bail.

Si la sous-location est partie pour durer dans le temps, les parties ont plutôt intérêt à recourir à la colocation par un avenant au bail. Ainsi, le locataire principal ne sera pas seul responsable à l’égard du propriétaire puisque les colocataires deviendront co-responsables et auront les mêmes droits.

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