Loi Climat et Résilience :
quelles conséquences pour les propriétaires bailleurs ?
La Loi Climat et Résilience prévoit de lutter contre les passoires énergétiques.
Cela va engendrer de profonds changements pour les propriétaires bailleurs,
soit par l’interdiction de mise en location à moyen terme soit par l’interdiction d’augmenter ou d’indexer le loyer.
Découvrez dans cet article les changements déjà actés et ceux à venir.
Dès cette année
Depuis le 1er janvier 2022, afin de lutter contre le mal-logement, outre les mentions déjà obligatoires, tout nouveau contrat de location à usage d’habitation doit également mentionner certaines informations concernant les performances énergétiques du logement telles que :
- Le montant des dépenses théoriques annuelles d’énergie
- L’année de référence des prix de l’énergie
- Pour les logements classés F et G, la mention que la consommation énergétique du logement ne devra pas excéder en 2028 le seuil de consommation correspondant à l’étiquette E
Ces informations figurent dans le diagnostic de performance énergétique qui doit être obligatoirement annexé au bail et qui est opposable au bailleur et aux tiers depuis le 1er janvier 2021.
De plus, depuis janvier 2021, les propriétaires de logements énergivores (F et G) situés dans les 1 149 villes de la « zone tendue » ne sont pas autorisés à augmenter le loyer entre deux locataires.
À compter du 25 août 2022, quelle que soit la commune de France dans laquelle se situe le logement, les loyers des logements classés F et G par le DPE ne pourront plus être indexés en cours de contrat, ni augmentés lors de la relocation ou le renouvellement.
La loi Climat et Résilience a d’ores et déjà prévu les changements applicables dès 2023 :
À compter du 1er janvier 2023, un logement ne pourra être mis en location uniquement si la consommation énergétique ne dépasse pas 449 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable par an.
À noter : cette mesure ne s’appliquera que pour les contrats de location signés à compter de cette date et ne s’appliquera donc pas aux contrats en cours.
Dès 2025
Les logements les plus énergivores (classés G) seront interdits à la location (environ 600 000 logements en métropole)
Dès 2028
Ce sera au tour des logements classés F d’être interdits à la location (environ 1 200 000 logements en métropole), en plus de ceux classés G déjà interdits à la location.
Dès 2034
À compter du 1er janvier 2034, les logements classés E seront interdits à la location (environ 2 600 000 logements), en plus de ceux classés F et G déjà interdits à la location.
Par conséquent, à moyen ou long terme, engager des travaux de rénovation énergétique sera nécessaire pour continuer de proposer son bien à la location.
Quelles sanctions pour les propriétaires bailleurs ?
Aujourd'hui
Pour le moment, une surconsommation d’énergie n’induit aucune obligation de travaux pour le bailleur. Cependant, de bonnes performances permettent de valoriser le logement sur le marché et donc de le louer à un meilleur prix puisque généralement les locataires vont chercher à réduire leurs dépenses énergétiques.
À noter cependant : si le bailleur ne peut, pour l’heure, être contraint d’effectuer des travaux énergétiques, le fait de délivrer sciemment des informations inexactes peut d’ores et déjà entraîner des sanctions civiles et pénales. Le locataire pourrait obtenir la nullité du bail pour dol et une diminution du prix du loyer. De même la DGCCRF peut infliger une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 euros et une peine d’emprisonnement de deux ans.
Dès 2025
Si le logement loué ne respecte pas le seuil de performance énergétique obligatoire, le locataire sera en droit d’engager un recours envers le propriétaire. Pour ce faire, il devra dans un premier temps demander au propriétaire une mise en conformité par la réalisation de travaux de rénovation énergétique et d’isolation. Sans accord amiable ou réponse de la part du propriétaire dans les deux mois, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation. Cette étape ne sera pas un préalable obligatoire avant la saisine du Juge.
Si le juge constate que le logement ne satisfait pas au seuil minimal de performance énergétique requis, il pourra contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires, imposer une réduction de loyer ou des dommages et intérêts à payer au locataire.
Existe-t-il des exceptions à ces obligations ?
La loi évoquait déjà quelques exceptions, mais le décret du 8 avril 2022 est venu apporter des précisions complémentaires.
Qui pourra « échapper » à l’obligation d’effectuer les travaux de mise en conformité énergétique ?
Les logements situés dans une copropriété qui a refusé d’engager des travaux. Si le propriétaire démontre que malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation des travaux, il n’a pu effectuer les travaux permettant d’atteindre le niveau de performance minimal et à condition qu’il ait réalisé à titre privé l’ensemble des travaux possibles.
Les logements soumis à des obligations relatives au droit des sols, au droit de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l’aspect des façades et à leur implantation, à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte du niveau de performance minimal
Les logements pour lesquels le montant des travaux excèderait 50% de la valeur vénale du bien “évaluée par un professionnel dans le domaine de l’immobilier”
Les logements pour lesquels les travaux de rénovation feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos couvert du bâtiment
Attention : Même si les travaux ne peuvent pas être ordonnés par le juge dans ces hypothèses, celui-ci pourrait néanmoins imposer une baisse de loyer ou accorder des dommages-intérêts au locataire.