Nouvelle réforme du droit des sûretés :
quel impact du cautionnement sur les baux d'habitation ?
Depuis le 1er janvier dernier, l’ordonnance du 15 septembre 2021 procédant à la réforme du droit des sûretés est entrée en vigueur.
L’objectif de l’ordonnance est de simplifier le droit des sûretés et de renforcer son efficacité, tout en assurant un équilibre entre les intérêts des créanciers et ceux des débiteurs et des garants.
À ce titre, l’ordonnance procède à une réécriture complète du chapitre du Code civil consacré au cautionnement.
Désormais, ce chapitre réunit l’intégralité des dispositions relatives au cautionnement auparavant réparties dans différents codes ou lois non codifiées comme la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation.
Ces mesures ne s’appliquent qu’aux cautionnements conclus à compter du 1er janvier 2022. Les cautionnements conclus avant l’entrée en vigueur de la réforme demeurent donc soumis aux anciennes dispositions.
Le cautionnement est désormais défini par l’article 2288 du Code civil comme “le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci”.
Véritable protection contre les impayés de loyers et éventuelles dégradations locatives, la caution est l’une des garantie privilégiée par les propriétaires. Ces derniers ont donc tout intérêt à connaître les nouvelles règles afin d’éviter toute déconvenue.
Ce qui change en matière de cautionnement d’un contrat de location
Le retour de la mention obligatoire, mais un formalisme plus libre
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la Loi ELAN du 23 novembre 2018, la caution devait recopier mot pour mot une formule prédéterminée. En pratique, certaines cautions qui voulaient se soustraire de leurs engagements omettaient donc volontairement de recopier un mot, une phrase ou de signer l’acte de cautionnement afin de le rendre irrégulier.
La loi ELAN précitée avait purement et simplement supprimé cette exigence de mention manuscrite, le garant se contentant de signer l’acte de cautionnement qui comportait les informations qui étaient jusqu’alors recopiées de la main de la caution.
Désormais, dans un souci d’information de la caution, mais également de simplification du formalisme, le nouvel article 2297 du Code civil prévoit qu’« à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ».
Ces nouvelles dispositions visent à s’assurer que la caution mesure la portée de son engagement au moment de la signature de l’acte mais également à éviter de rendre cet acte nul simplement parce qu’une formule sacramentelle aurait été mal recopiée.
La signature électronique est désormais autorisée
L’ancien article 1175 du Code civil interdisait la signature électronique en matière de cautionnement. Désormais, pour s’adapter à la transformation digitale, la loi prévoit qu’il est possible de rédiger et de signer l’acte de cautionnement de manière dématérialisée. Il importera néanmoins que l’acte électronique permette d’établir avec certitude que l’engagement émane bien de la caution (al. 2, art. 1174 du Code civil).
La possibilité pour la caution de contester le contrat de bail
La nouvelle version de l’article 2298 du Code civil prévoit que « la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur ».
Désormais, les personnes qui se portent caution pourront non seulement contester la validité de l’acte de cautionnement, mais également la validité du contrat de bail sur lequel il porte. Cette incursion du tiers dans le bail vient donc atténuer l’effet relatif des contrats établi en droit des obligations, mais permet également de sécuriser la légalité du contrat de bail en offrant à la caution la possibilité de soulever un vice du contrat.
Toutefois, l’alinéa 2 du nouvel article 2293 du Code civil prévoit que la caution ne pourra pas agir sur le fondement de l’incapacité du débiteur locataire à conclure le contrat de bail pour se soustraire de son engagement. En effet, la caution est censée connaître le locataire et ne peut donc pas soulever la minorité de ce dernier ou l’existence d’une procédure de surendettement pour demander la nullité du contrat.
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