Bailleur : quel est l'engagement de l’état face à l’expulsion d’un locataire ?
À partir du moment où l’expulsion d’un locataire a été validée par une décision de justice, le propriétaire doit se rapprocher d’un huissier pour la faire exécuter.
Le locataire qui reçoit un commandement de quitter les lieux a 2 mois pour s’exécuter. A l’issue de ce délai, l’huissier de justice va pouvoir solliciter le concours de la force publique. Le préfet dispose alors de 2 mois pour se prononcer en faveur ou non de cette demande.
Sous certaines conditions, le bailleur peut solliciter une indemnisation de l’État en engageant sa responsabilité pour le préjudice subi.
En effet, en application de l’article L 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution, reprenant la jurisprudence COUITÉAS du Conseil d’État (CE, 30 novembre 1923), « L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’État de prêter son concours ouvre droit à réparation ».
La prolongation de la trêve hivernale du 1er avril au 10 juillet 2020 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire a été suivie de la mise en œuvre de l’instruction du 2 juillet 2020, signée par Emmanuelle Wargon et Marlène Schiappa.
Cette instruction ministérielle de 2020 privilégie la prévention et limite l’exécution des concours de la force publique afin de contribuer à l’effort national et de réduire les risques sanitaires causés par les expulsions au sein de la population.
Conscient de l’important impact financier pour les propriétaires, l’État a renouvelé son engagement d’indemniser tous les propriétaires impactés de l’intégralité des sommes légalement exigibles.
Emmanuelle WARGON a ainsi décidé d’abonder à concurrence des besoins, le fonds d’indemnisation des bailleurs (estimés à 20 millions d’euros pour l’année 2021) et de doter les préfets des moyens nécessaires pour répondre à l’ensemble des demandes d’indemnisation reçues.
Concrètement, que constatons-nous chez Conseil GLI ?
En 2020, l’annulation des concours a été visible de façon uniforme sur l’ensemble du territoire
En cette année 2021, le constat est tout autre. Nous avons pu observer une disparité de situations selon les départements.
Certaines préfectures se montrent réfractaires à l’accord des concours et annulent l’ensemble de ces derniers.
Dans d’autres préfectures, l’octroi du concours est conditionné à des situations bien précises (troubles à l’ordre public, locataire sans enfants, locataire solvable).
À partir du moment où le tribunal prononce la résiliation du bail et que le loyer devient indemnité d’occupation, Conseil GLI est en mesure de solliciter l’état pour demander une indemnisation de ces indemnités d’occupation.
Ce recours gracieux peut permettre d’accélérer l’octroi du concours, l’état ayant tout intérêt à indemniser le moins longtemps possible.
Nous notons cependant que des disparités importantes persistent : un grand nombre de préfectures répondent favorablement et accordent des indemnisations, mais certaines restent muettes à nos demandes
Comment procéder ?
Cette requête de demande amiable d’indemnisation est donc destinée à un propriétaire doté d’un titre exécutoire prononçant l’expulsion de son locataire et pour qui le concours n’a pas été octroyé dans le délai de deux mois après la réquisition de la force publique. Elle peut être présentée en justifiant de la responsabilité de l’État et de son préjudice.
Elle doit être adressée au ministre de l’Intérieur ou au préfet représentant le ministre de l’Intérieur par lettre recommandée.
Quand débute la période de responsabilité de l’État ?
Elle débute deux mois après la réquisition de la force publique adressée par l’huissier à la préfecture.
Exemple : si le concours de la force publique est demandé le 12 juin 2021, l’État doit indemniser à compter du 12 août 2021.
À noter : lorsque le délai de deux mois s’achève pendant la trêve hivernale, l’État n’est susceptible d’indemniser qu’à l’issue de celle-ci.
Quid du préjudice indemnisable ?
Le préjudice indemnisable correspond à la perte de loyers et charges qui ne sont plus versés par l’occupant sans droit ni titre.
L’indemnisation des charges locatives réelles et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peuvent également être indemnisées sur présentation de justificatifs.
Néanmoins, un bailleur ne peut pas réclamer l’indemnisation d’un préjudice futur. De facto, un propriétaire, déposant une requête le 9 juillet, ne peut pas demander à être indemnisé jusqu’au 31 juillet.
La responsabilité de l’État s’achèvera lorsque le concours sera accordé ou lorsque l’occupant sans droit ni titre aura volontairement quitté les lieux.
Il est important de préciser que la responsabilité de l’État sera prescrite à l’expiration d’un délai de 4 ans.
Et le locataire dans tout ça ?
Lorsque l’État verse une indemnisation, il se trouve subrogé dans les droits du propriétaire. Dès lors, l’État pourra se retourner contre l’occupant sans droit ni titre pour récupérer les sommes indemnisées.